时间：2008-12-10 来源：番禺律师网
如何避免房产纠纷？律师提醒提防隐形产权人
买卖、租赁、赠与、继承……关于房产的每一种行为均让人提心吊胆，慎之又慎。
租赁
王先生将房屋以5万元的价格租给其亲戚使用，租期为10年。5年过去了，现王先生的儿子因结婚需房屋居住，王先生欲将全部的租金5万元退给该亲戚，让亲戚搬走。
律师点评：哪怕王先生出再多钱以承担违约责任，只要王先生的亲戚不愿搬走，坚持要求将合同期限履行完毕，王先生必须将房屋继续租给其亲戚使用，直至期满。
相关建议：租房时间莫太长，临时有变不及防。
房改房
李老人的单位出台购买房改房的优惠政策，李老人自愿将该优惠让给儿子购买。现李老人与儿子有了矛盾，他认为，儿子购房沾了自己的光，自己对儿子所购房屋应享有部分产权。
律师点评：李老人让儿子购买其单位房改房系自愿，也就是主动放弃了自己优惠购房的权利。现李老人的儿子购买了该房，那么该房的产权即归李老人儿子所有，与李老人无关，李老人如今对该房产没有任何处置的权利。
相关建议：中国的父母恨不得将所有的财产都提前留给子女，但往往是在赠与后才发现子女并非想象中那么孝顺。对此父母们大可不必急着做出不可更改的赠与，而是立下随时可变的遗嘱，如此可安享晚年，减少家变的几率。
婚后受赠
儿子结婚后，马先生夫妇共同出资为儿子购房一套。那么这套房屋属于儿子个人还是属于儿子和儿媳共有？
律师点评：婚后，父母给子女购置房屋，一般该出资应视为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与夫妻一方个人所有的除外，父母最好为此办理公证（法律效力较大）。
相关建议：把房子给小两口吧，害怕今后儿媳闹离婚要分房；把房子给儿子一个人吧，又怕因此影响儿子和儿媳的夫妻感情。可怜天下父母心。
过户纠纷
2005年1月，徐女士买下一套二手房，该套房屋原系张先生夫妇的共有财产。由于过户时非常顺利，徐女士遂没有坚持在过户前让张先生夫妇搬离该房，因此便出现了徐女士已拿到新的房产证，但张先生夫妇仍住在房内的局面。后张先生因病去世，因各种原因，张太太没有拿到应属于她的一半购房款，张太太遂以“自己不知情”为由将徐女士告上了秦淮区法院，主张购房协议无效，鉴于徐女士系善意第三人，该案经两审均驳回了张太太的诉求。
虽然赢了官司，但徐女士又遇到了新问题。由于张太太无第二套房屋，只有该房可以居住，因此其坚决不肯搬出已不属于她的房屋。直到今天，徐女士仍未使用过她已购买一年多的房产。徐女士不知用什么办法才能解决自己的问题。
律师点评：按照最高院的相关司法解释，徐女士可在外为张太太租一处房屋，然后通过法院诉讼、执行，让张太太搬出该房。
相关建议：虽然大量二手房在产权证上只有一人的名字，但由于该房系婚后购买或婚前购买，婚后共同还贷，因此其性质仍为夫妻共同财产，不在产权证上的一方是一个十足的“隐形产权人”。这要求二手房购房者必须确定该房的性质为个人财产或共有财产，如系共有财产而房产证上只有夫妻一方甲的名字，则应要求该房的另一共有人乙写下“由甲代为处理属于乙一半份额房产”的授权委托书。
由于房产局在过户时只可能履行形式审查义务，因此显形产权人甲看起来可以独自处置该房的过户，但隐形产权人乙的共有份额不容忽视。另外二手房购买者还应坚持原房主在过户前搬离该房（包括户口的迁移），以免落得像徐女士一样，要为侵害自身权益者租房的尴尬处境。
